הערכת שווי נכסים – נדל"ן וגירושין
בית המגורים של בני זוג הינו נכס משמעותי ומהותי בתהליכי פירוד וגירושין. סביב ההחלטות לגביו יכולים לצוץ הרבה פחדים וחששות אישיים וכלכליים כאחד.
- לאן אלך?
- מה אקנה עם מה שיישאר?
- איך אקח משכנתא עם המשכורת/הכנסה שלי בלבד?
- ומה עם הילדים – נעביר אותם מהדירה שהם מכירים, מהאזור מהסביבה? אולי אפשר לחכות עם המעבר? למה כמה שינויים בבת אחת גם גירושין גם מעבר דירה?
- איך משיגים להישאר בדירה עוד קצת/עד גיל 18 של הילדים?
- איך אני מצליח/ה לקנות את חלקו/חלקה?
עוה"ד לוסי מאיר רוצה לומר לך, לכל פחד או חשש לכל שאלה שתופסים אותך עכשיו, יש פתרון! לעיתים הפתרון הוא מהיר וקל – יותר ממה שאתם חושבים, ולשם כך אני פה!,
לעיתים הפתרון שהדרך להגיע אליה קצת יותר מורכבת, אבל אני מכירה את המרכיבים! המשפטיים והרגשיים ומובטח לך שהפתרון קיים!
בין אם מדובר בדירת או בית המגורים שלכם ובין אם מדובר בנכס נדל"ן אחר, קביעת השווי שלהם הוא אחד התהליכים החשובים והראשוניים שיש לעשות.
הערכת השווי הנקשרת לתהליך גירושין, מחייבת היעזרות וליווי של אנשי מקצוע מנוסים בתחום ויכול ותהיה מורכבת יותר מהערכת שווי רגילה לצורך מכירה, שכן האינטרסים הם שונים וצריך להכיר את זה ולטפל בזה במהירות וכבר בתחילת הדרך, טרם התקבלה הערכת השווי.
הערכת שווי נכס נדל"ן בין בעל ואישה בהליכי גירושין
כאשר מדובר בעסקאות בנדל"ן, המחירים נוסקים לכדי מיליוני שקלים ולכן, חשוב ביותר לשני הצדדים –להביא לידי ביטוי את השווי האמיתי של הנכס. גם בהליכי גירושין יש מוכר וקונה וכל אחד מהצדדים יכול לרכוש את חלקו של השני בנכס ו/או למכור את חלקם לצד ג'.
כשמדובר על נכסים אחרים כמו רכב וכל רכוש אחר, ניתן להעריך את ערכם בעיקר על ידי פרמטרים פיזיים.
מה שהופך את תהליך קביעת שווי הנכס למאתגר הוא המגוון הרחב של הפרמטרים המשפיעים על המחיר והתהליך המורכב שמחייב שקלול של מגוון נתונים, מידע לגבי השוק והערכת מגמות עתידיות.
לכל נכס יש מספר פקטורים מספריים/ פיזיים המשפיעים על שוויו כמו המיקום, הגודל, מצב הבניין, הגימורים ועוד.
בנוסף לפרמטרים הפיזיים של הנכס, נכון להתחשב גם בנקודות נוספות כמו הכלכלה המקומית, המגמות הגלויות והחבויות בשוק, פוטנציאל ההשקעה (לאחר הליך השבחה) והרצון לשווק את הנכס במחיר רלוונטי.
לכן, כדי לקבוע את השווי של נכס נדל"ן, חשוב לפנות למומחה בתחום שמכיר את המשתנים והפרמטרים השונים שמשפיעים על המחיר- שמאי מקרקעין לעיתים דרוש גם עורך דין מקרקעין.
המומחה יבצע הערכה מדויקת ומקצועית, תוך הבנת התנאים המקומיים בשוק והתחשבות בתשואות פוטנציאליות ו/או "רוח השוק".
באמצעות תהליך זה, ניתן להבטיח ששני הצדדים יקבלו אומדן רלוונטי לגבי השווי האמיתי והמדויק של הנכס.
הערכת נכסים: שווי דירה או בית
הערכת שווי דירה או בית זהו תהליך עקרוני וחשוב למדי בתחום הנדל"ן, המהווה את הצעד הראשון עבור מי שעומד לקנות נכס נדל"ן ונעשה במטרה לברר האם המחיר המבוקש תואם לשווי הנכס (תוך שקלול שלל הנתונים, המגמות ואף פוטנציאל ההשקעה).
כאשר שוק הנדל"ן משתנה ומתפתח כל העת, חשוב לפענח בדיוק מהו המצב בזמן הספציפי שבו עומדים לבצע את העסקה.
המציאות הנדל"נית משקפת תופעה משעשעת: הנטייה של מוכרים להעריך את שווי הנכסים שלהם באופן שאינו תמיד משקף את המציאות הכלכלית של הנכס (לרוב כלפי מעלה).
הקצאת מחיר שכזו, תיטיב להתרחש לאחר תחקיר מעמיק וכנה בנוגע לשווי הנכס. כדי למנוע עיכובים במכירה, חשוב לפענח את שוק הנדל"ן בצורה יסודית, לשווק את הנכס על פי הערכה מקצועית ולהגיע לאומדן מחיר רלוונטי על מנת להשלים את המכירה באופן יעיל.
גם בגירושין – ברוב המקרים, נמצא שיש מחלוקות רבות בדבר שווי הנכס אצל שני הצדדים. בגירושין פחות מתאים לומר את המילים 'תופעה משעשעת', אך גם כאן מדובר באותו רציונל- הבעל והאישה מתגרשים ומתכננים למכור את הנכס לצד ג', שניהם יסכימו על שווי נכס גבוה, מתוך רצון למקסם כל אחד את הנתח שלו.
כאשר הם רוצים לרכוש האחד את חלקו של השני או אז שווי הנכס יהיה בהתאם לאינטרס- אם הבעל ירצה לרכוש את חלקה של האישה, יאמר כי שווי הנכס נמוך משהאישה כ"מוכרת" תאמר וההיפך.
מה הם הפרמטרים להערכת שווי דירה?
הערכה של שווי דירה היא משימה מרתקת, אבל גם מורכבת המצריכה התחשבות במגוון פרמטרים שונים.
לכל פרמטר יש תפקיד והשפעה על המחיר הסופי:
- מיקום הדירה: המיקום הוא אחד הגורמים החשובים ביותר. פרמטרים כמו הרכב האוכלוסייה באזור, הצמיחה הכלכלית, התשתיות והמוסדות הציבוריים בסביבה, יכולים להשפיע ישירות על המחיר.
- גודל הדירה ומספר החדרים: גודל הדירה וכמות החדרים בה יכולים להשפיע על כמות או פלח האוכלוסייה של האנשים שיתעניינו בה, כמו רווקים או משפחות עם ילדים. כמו כן, גם חלוקת החדרים בדירה יכולה להשפיע על הנוחות והתחושה בנכס.
- חנייה: מקום חניה זמין בסמוך לדירה ישפיע על התעניינות הקונים, במיוחד באזורים עם ביקוש גבוה לחניה פרטית.
- קומה ומעלית: הקומה בה ממוקמת הדירה והאם יש מעלית בבניין, יכולים להשפיע על הנגישות שלה.
- מצב הדירה: מצב האינסטלציה, תשתיות החשמל, קירות הדירה ואיכות הבנייה הם גורמים שיכולים להשפיע על שווי הנכס.
- פוטנציאל השבחה: אם ישנן זכויות בנייה פוטנציאליות, כמו האפשרות להרחיב את הדירה או להוסיף מרפסת- כמובן שישפיע על שוויה.
- מיקום מרכזי ותחבורה: קרבה למוסדות ציבוריים ונגישות לתחבורה הן פרמטרים חשובים לקונים מסוימים, אך פחות חשובים לאחרים.
על מנת להבטיח הערכה מדויקת ומקצועית, חשוב לשים דגש על הפרמטרים הנכונים בכל סיטואציה ספציפית.
מה תפקידו של שמאי מקרקעין?
שמאי מקרקעין נכנס לתמונה כגורם מכריע בהערכת שווי הדירה. הוא מספק כלים מקצועיים ומידע רלוונטי בהערכה המדויקת. בהסתמך על הידע הרחב שברשותו, השמאי מעריך את שווי הנכס באופן מקיף ומסודר. להלן חלק מהשלבים שהוא עובר כדי להציע הערכת שווי מקצועית:
- סיור פיזי: השמאי מגיע פיזית לנכס, בוחן אותו ומבצע בדיקה מקצועית. הסיור מאפשר לו לראות את המצב הפיזי של הדירה ולהבין את אפשרויות השיפוץ והשדרוג.
- איסוף מידע: השמאי יבצע מחקר מעמיק בסביבת הנכס, כולל בדיקת הרישום בטאבו, זכויות בנייה, תוכניות ועוד.
- הערכת שווי: על בסיס המידע שנאסף, השמאי יוצר דו"ח מפורט הכולל את הממצאים מבחינת זכויות, חריגות וליקויים. בנוסף, הוא מציע הערכת שווי מקצועית הנוגעת לגורמים שונים כמו מיקום, גודל, תקנות ועוד.
תפקיד השמאי בהליכי גירושין
להבדיל מתחומי משפט אחרים, בדיני משפחה, אין ולא ניתן להביא חוות דעת מטעם אחד הצדדים. מינוי מומחה, ייעשה אך ורק במינוי של בית המשפט או בית הדין.
עם זאת, ככל שיש הסכמה בין בני הזוג על מינוי שמאי וזהותו– הרי שלא נדרש לקבל צו שיפוטי מבית משפט או בית הדין הקובע את המינוי ואת הזהות של השמאי עצמו. עוה"ד לוסי מאיר ממליצה על מינוי שמאי בהסכמה, מאחר והמינוי לכשעצמו מהווה הסכמה אחת ראשונה בין בני הזוג וזה תמיד פתח לבאות, פתח להסכמות הבאות וזה מבורך. בנוסף, מינוי בהסכמה נעשה מהר יותר מפניה לבית המשפט או בית הדין ואז גם התיק עצמו מתקדם מהר יותר ואף לרוב גם זול יותר בעלות ממינוי של בית המשפט או בית הדין.
עם מי יש לדבר בנוגע להערכת שווי נדל"ן וגירושין?
עורכת הדין, לוסי מאיר היא הבעלים של משרד עורכי דין העוסק בתחום דיני משפחה וירושה. לפני הכול ולאור ניסיונה הרב בתחום, אין שאלה או פלונטר שלא נתקלה בו בסוגיית חלוקת רכוש בגירושין ובנכסי נדל"ן בפרט. היא צלחה כל סוגיה וסוגיה עם ניסיון רב, חשיבה יצירתית, ושיתוף פעולה מלא עם אנשי המקצוע המתאימים (שמאים, עו"ד בנדל"ן ובמיסוי נדל"ן בפרט כאשר יש מספר נכסים). היא תשמח לרתום את הניסיון שלה בניהול מאות תיקים, גם עבורכם ולהוביל אתכם לתוצאה משביעת רצון.
